توقیف ملک؛ چگونه ملک قولنامه ای را توقیف کنیم؟

توقیف ملک باید از طریق ثبت ملک سند دار انجام گردد و در رابطه با ملکی که سند رسمی ندارد وضعیت چگونه خواهد بود. در این مقاله میخواهیم در رابطه با اینکه چگونه ملک قولنامه ای را توقیف کنیم مواردی را مطرح نماییم.

توقیف اموال یعنی چه؟

آسان ترین تعریف توقیف اموال این است که فردی به دیگری بدهکار است و در نتیجه طلبکار اموال وی را توقیف می‌‫کند. توقیف مال وقتی موضوعیت می یابد، که اولا، فردی بدهکار باشد، دوما، فرد بدهکار، اموالی داشته باشد و سوما، طلبکار بتواند این اموال را شناسایی و به مرجع قضایی معرفی کند (چه راسا چه از طریق دادگستری). برای بهرمندی از مشاوره و راهنمایی تخصصی میتوانید با وکیل ملکی در مشهد ارتباط بگیرید.

اقسام توقیف: اقسام توقیف اموال عبارتند از:

1. توقیف قانونی: در توقیف قانونی، مشخصا اموالی که دارای سند رسمی است، طبق قانون نقل و انتقالشان ممنوع می‫‌شود. پس بدهکار پس از توقیف اموالش، به هیچ عنوان نمی‫‌تواند از پرداخت دین و تعهدات خود شانه خالی کند.
2. توقیف فیزیکی: در توقیف فیزیکی که صرفا در برخی از اموال موضوعیت دارد، پس از توقیف، بدهکار هم از نقل و انتقال آن مال و هم از تصرف در آن منع می گردد. مثل توقیف خودرو و انتقال آن به پارکینگ.

تقسیم بندی اموالی که قابل توقیف هستند:

1. مال منقول: به اموالی که می‌توان آن‌ها را از محلی به محل دیگر انتقال داد، بدون این ‌که به خود مال یا محل استقرار آن، آسیبی وارد شود، مانند خودرو، تلفن همراه
2. مال غیرمنقول: به اموالی که نمی‌توان آن‌ها را از محلی به محل دیگر منتقل کرد. مانند زمین و خانه.

چگونگی توقیف اموال غیرمنقول، بسیار متفاوت با توقیف اموال منقول است و توقیف اموال غیر منقول به وضعیت ثبت آن ملک در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وابسته است. بر اساس ماده ۹۹ قانون اجرای احکام مدنی، هنگامی که قرار باشد مال غیرمنقولی توقیف شود، باید به اداره‌ ثبت محلی که مال غیرمنقول در آن جا واقع شده، اطلاع لازم داده شود.

اداره ثبت نیز، در صورتی‌ که آن ملک، به نام بدهکار به ثبت رسیده باشد، دستور بازداشت آن مال را در دفتر املاک منعکس و درج می‌کند و به مسئولین اجرای حکم نیز اطلاع می‌دهد که آن ملک، به نام محکوم‌ علیه، ثبت شده است.

حال چنانچه آن ملک در جریان مراحل ثبتی برای ثبت شدن به نام بدهکار باشد، اداره ثبت، دستور بازداشت آن مال را در دفتر املاک بازداشتی منعکس می‌کند و به مسئولین اجرای حکم نیز اطلاع می‌دهد. اما اگر ملک، به نام فرد یا افرادی به غیر از محکوم‌علیه به ثبت رسیده باشد، اداره ثبت، سریعا مراتب را به اطلاع مسئولان اجرای حکم می رساند تا به حق و حقوق صاحبان آن مال، لطمه‌ای وارد نشود.

توقیف مال غیرمنقول ثبت‌ نشده یا فاقد سابقه ثبت

در برخی از نقاط کشور، احتمال دارد برخی اشخاص، به ثبت املاک خود اقدام نکرده باشند ویا به صورت قولنامه ای اقدام به خرید و فروش ملک خود کنند. بنابراین، طبیعی است که این اموال، هیچ گونه سابقه ثبتی نداشته باشد. بر اساس ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف چنین اموالی زمانی مجاز خواهد بود که بدهکار یا همان محکوم علیه، در آن، تصرفات مالکانه داشته باشد یا این‌ که به موجب حکم قطعی مرجع قضایی، مالک آن مال شناخته شود.

اگر به  موجب حکمی غیر قطعی، بدهکار مالک آن مال شناخته شده اما آن حکم، هنوز قطعی نشده باشد، امکان توقیف آن مال به عنوان اموال متعلق به بدهکار ممکن خواهد بود، ولی صرفا مال تا صدور رای قطعی در بازداشت خواهد بود و طلبکاران تا صدور رای نهایی، حقی بر آن مال نخواهند داشت.

چه مراجعی صالح به توقیف اموال هستند؟

1. دادگستری
2. اداره اجرای ثبت اسناد و املاک

در هر دو مورد پس از انجام تشریفات لازم، به بدهکار اخطار کتبی داده می‌شود که ظرف ۱۰ روز بدهی را پرداخت نماید و اگر اقدامی از سوی او صورت نپذیرفت، به طلبکار اطلاع داده می‌شود، ظرف ۳ روز اموالی از بدهکار معرفی کند که بتوان آن را توقیف کرد.

از میان اموال بدهکار، حقوق دریافتی او نیز قابلیت توقیف دارد و در صورتی که بدهکار متأهل و دارای افراد واجب‌ النفقه باشد به میزان یک چهارم و در غیراین‌صورت به میزان یک سوم از آن قابل توقیف است.

چگونگی توقیف ملک

ملک در صورتی که جزو مستثنیات دین نباشد، قابل توقیف است. اگر توقیف ملک، شرایط زندگی را برای مرد سخت نکند، می‌توان آن را توقیف کرد. منزلی که در شأن مرد و افراد تحت تکلف وی باشد و مغازه یا ملکی که برای امرارمعاش وی و افراد تحت تکلفش ضروری است، املاک مستثنیات دین محسوب می‌شوند.

اگر ملک ثبت شده باشد، پس از توقیف باید به اداره ثبت محلی که مال در آن واقع است اطلاع داده شود. اگر ملک دارای سابقه ثبتی نباشد، در صورتی توقیف آن مجاز است که مرد در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا توسط کارشناس مالک آن ملک شناخته شود.

تنها با یک تماس با بهترین وکیل ملکی در تهران مشاوره و راهنمایی بگیرید.

شرایط توقیف املاک قولنامه‌ای

قانون ثبت اسناد و املاک، صرفا در شرایط ذیل اشخاص را به عنوان مالک شناسایی کرده:

1. ملک در ادارات ثبت به نام او ثبت شده باشد.
2. ملک از طریق مالک رسمی آن به اشخاص به ارث رسیده باشد.
3. ملک به شخص منتقل شده باشد و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد.

شرایط رفع توقیف اموال

اگر طلبکار مالی از اموال بدهکار را توقیف کند، بدهکار با دارا بودن شرایط ذیل می تواند تقاضای رفع توقیف آن را به عمل آورد.

1. در صورتی که مال در تصرف ثالث باشد و شخص ثالث مدعی مالکیت آن شود یا ادعا کند مال متعلق به شخصی غیر از بدهکار است.
2. در صورتی که به حکم ورشکستگی یا تاریخ توقیف مال اعتراض شود.
3. در صورتی که مال توقیف شده از مستثنیات دین باشد.
4. در صورتی که طلبکار قبل از اقامه دعوا، درخواست تامین خواسته کند و اموال بدهکار توقیف شود، سپس ظرف ۱۰ روز از دعوی اصلی را اقامه نکند.
5. در صورتی که سند رسمی که به واسطه آن درخواست تامین مطرح شده است، جعلی باشد.
6. در صورتی که بدهی بدهکار مدت دار یا معلق و مشروط باشد.
7. در صورتی که مال توقیف شده تلف شده باشد.
8. در صورت پرداخت دین توسط بدهکار.
9. در صورت اعتراض شخص ثالث به حکم توقیف، در صورتی که اجرای این حکم به حقوق او ضرر وارد کند.
10. در صورتی که با درخواست بدهکار و رضایت طلبکار موضوع توقیف تغییر کند.

در صورتی که اجراییه و توقیف املاک توسط اداره ثبت صادر شود، در موارد ذیل می توان نسبت به آن اعتراض نمود:

1. در صورتی که بدهکار مدعی پرداخت آن بدهی باشد.
2. در صورتی که بدهکار سند لازم‌الاجرای مورد استناد طلبکار را جعلی بداند.
3. در صورتی که فرد دیگری ادعا کند که مالک مال توقیف شده است.
4. در صورتی که طلبکار، مال دیگری را برای توقیف معرفی کند.